文．蔡武穆

第一，议价前一定要先睡饱，因为议价是在斗志，不是在斗资讯，屋主何时降价、你需要加多少钱，都是时间和耐力的考验，要先有充足的精神，才能有清晰的判断。

第二，要先查实价登录，查的时候，不要只限定要买的社区，这地区所有新成屋、中古屋的价格都要查，时间範围拉长到三年内的高低价，都要清楚。

Sway说明，实价登录的高价不用理会，只要参考低价，因为高价有九成是假的，一成是含着装潢。

第三，屋况要看得非常仔细，格局如何，是不是有漏水、壁癌，柜子是不是有损坏等小细节，都要非常清楚。

很多人这三项没有做好，只能花钱买教训，例如，房子漏水，事后花大钱整修，实价登录没有查，不知道行情多少，只能用对方的开价来杀价，或是身心疲累时去谈价格，看完房子后，对方疲劳轰炸，就容易上当受骗。

计算价格的时候，不要只看总价，而是以扣除装潢、车位的每坪单价作为计量基础，假设37坪、总价1700万的房子，装潢费200万，车位七坪200万，那么1700万扣除装潢费200万，再扣除车位200万，再除以30坪，得出每坪单价43.3万元，再去比较同社区的价码是否贵或便宜。

至于如何出价？Sway提出「七八九折出价法」，以实价登录的低价打七、八、九折来出价，再一点一点的加上去，因为杀价是来来回回搓价的过程，不会一次到位，譬如说，你想买目标1000万的房子，出价900万，中间加到950万，通常成交价会在980万，离目标价不远。

出价依物件不同，分为三个部分，如果是抛售区，以实价登录的七折出价，目标价是八折，如果是一般物件，就以实价登录的八折出价，目标价是九折，如果是Ａ级的物件，则以实价登录的九折出价，目标价是实价登录的原价。

预售屋、新成屋、中古屋各有不同的杀价技巧，以下分别叙述：

一、预售屋：

预售屋没有一定的价格，只能靠消费者田野调查，除了实价登录的功课要做之外，更要实际走访建案打听消息，例如要买北投Ａ地区的房子，则Ａ地区方圆五公里建案都要看过，可以走访Ａ案问Ｂ案、走访Ｂ案问Ｃ案的方式进行，从代销口中可以得到大致的行情。另外，媒体广告、宣传单、户外看板也可以得到价格的相关资讯，一点一滴都不要放过。

由于预售屋房子还没盖好，讲的价格是未来的行情，是期货的概念，所以只能用现在所能看到附近同等值、同等期预售屋／新成屋的价格来判断，以这几年来看，预售屋和新成屋价格相差无几，除非有特别高级的建材或建商认定该区未来价格会飙涨，才会有特别高的价格。

房屋代销通常会以四楼作为广告户，吸引民众来赏屋，四楼价格较低，所以也可以用四楼的价格来出价，买你想要的楼层，比方说，四楼的价格一坪50万，就用四楼的价格推敲出八楼的价格，一个楼层一坪大概差二、三千元，加上去后，看对方愿不愿放价格给你。

对代销而言，预售屋开卖一段时间，会有「溢价款」出现，所谓「溢价款」，出售是超出底价的款项，假设Ａ户底价1000万，代销卖出1100万，多出的100万就是溢价款，下一户就可能以900万卖出，总成交价不变。

Sway说明，代销要不要用溢价款卖给你，是代销的权利，只能凭运气谈谈看，因为代销会根据当下销售状况来决定要不要用溢价款，所以尽可能以低价一点一点往上加，如果超出目标价，就放手不要买。

二、新成屋：

新成屋已经有实价登录，出价方法如前所述，以实价登录的七、八、九折来出价，并以同等级的建案来做比较，可得到大致的行情区间。

实价登录也可以知道该社区的房屋转售度，如果Ａ社区成屋九年，还有四十户在卖，就代表这社区的房子不受消费者青睐，那么屋主或房仲开价多少就不重要，若每坪平均单价40万，那成交价几乎可以谈到平均价格以下。

新成屋是预售时期未售出的余屋，有些建商会刻意保留一半的余屋慢慢卖，如皇翔建设卖十年只卖一半，宝佳建设不存余屋，余屋只要超过半年，就会以稍微低的价格卖掉，所以余屋的价格，要看建商的个性。

当然，建商的余屋有可能还是放给代销或房仲来卖，代销会有5%的广告费用，房仲业者会收取1%~2%的服务费，因此，如果建商手中有余屋，那么第一顺位找建商，其次找房仲，最后代销，会谈到比较低的价格。

三、中古屋：

跟上述一样要查实价登录，同等级、同社区来比较，出价时用实价登录的七、八、九折出价，再慢慢加回去。如果不懂房子，尽量找房仲，不要直接找屋主，透过房仲，可以帮你谈到比较好的价格。

Sway说明，中古屋的成交，取决于房仲的努力和屋主要不要降价，所以有一个方法是给足房仲服务费，大概1%~2%不等，让房仲出面帮你杀价。

中古屋屋龄较高，屋况可能有些瑕疵，可以做为杀价的空间，例如漏水、装潢老旧、座向(朝西、日晒)，或是小沖煞等等，可以跟屋主商量想要留些钱作为修缮之用，谈的时候点到即可，切勿惹怒对方，看看屋主愿不愿意降价。

议价、杀价一定要气定神闲，保持平常心，「不买最大」，才容易杀价成功，可以趁股市大跌、政府打房、选举时居住正义、金融风暴、美国QE撤退，市场低迷时比较有机会谈到好价格。

最末，Sway建议，买到便宜的房子要靠机运，屋主愿意出清、放价格，才有可能买到便宜的房子，不然，他不卖给你，也可以卖给下一个人，因此不要急躁，给自己多一点时间去买房。